建築物雨遮不計坪?不計價?到底重不重要?－優格樂樂

雨遮新制於2018年上路，之後取得建照的新建物，雨遮將不予登記、不予計價，但舊建物仍維持雨遮登記及計價，預售案則維持雨遮登記不計價，造成一國三制的混亂狀況。專家認為，雨遮不登記是房地產踏入實坪制的第一步，但因制度混亂，民眾得小心精算以免傷了荷包。

雨遮2.jpg

「雨遮定義」

屋簷是從屋頂平台延伸，用來遮陽、遮雨的構造物，雨遮則是在窗戶或開口上方，距離窗戶或開口上緣不超過50公分的構造物。雨遮具有遮雨、遮陽、防止火災延燒、增進建築物立面景觀造型、綠建築以及節能等多重功能。

取消雨遮登記的原因

內政部在2011年5月「預售屋定型化契約」上路後，規定雨遮及屋簷可登記為附屬建物、但不計價；卻因規定僅適用於預售建案，造成部分投機客趁機鑽漏洞，在交屋後將已登記面積雨遮及屋簷坪數自行計價，灌入總價後出售，造成炒作現象，才會研擬全面不能登記，藉此杜絕灌水虛坪、炒作房價的惡習。

雨遮演化邏輯

Level 1(有登記，有計價) :部分建商把建物的雨遮愈做愈大，使得建物虛坪大增，大賺買房的人的錢。

Level 2(有登記，無計價) : 政府看到建商這個招數，所以下令雨遮不准賣錢，進入可登記但不計價的時代(2018之前申請建照的案子)

Level 3(無登記，無計價) :因規定僅適用於預售建案，造成部分投機客趁機鑽漏洞，在交屋後將已登記面積雨遮及屋簷坪數自行計價，灌入總價後出售，造成炒作現象，政府又看不下去，研擬雨遮全面不能登記(2018之後申請建照)，簡單來說取消是為了防治買時沒花錢，但當要賣屋時卻把雨遮算入來賣錢的情況。

現在是2018/1月處於政策交叉尷尬時期，所以會出現Level 2 與Level 3 狀況，產生一國3制計算方式。

仲介業者其實對於這樣的算法也很頭大，因為買方會質疑雨遮計價的部分，賣方因為買時也不確定是否有花到錢買雨遮，買賣雙方屆時勢必會出現混亂，買賣交易更加複雜化。

不過重點是現在要買房的銷費者該如何因應呢?

個人認為，現階段Level 2 (有登記，無計價)的預售案，算是對買方是比較有優勢的；因為後續交屋登記時等於有雨遮的坪數會灌到總坪數中；不過有個重點是扣掉雨遮後的坪數單價不可比周邊案子高太多。如果高太多其實建商也是把不計價的雨遮回灌到計價的建坪中。有點繞口，舉例一下

假設有個建案主建含陽台28.7坪、公設12.3坪、並有雨遮 2坪，建商因為雨遮不能計價，所以銷售面積是以41坪來銷售，不過後續登記會是43坪；周邊的合理房價假設是20萬/坪。當有想買房的顧客去談價時就要瞭解與注意到，實際要買的價格應該是實際銷售面積乘上周邊合理價格才對，以上敘為例應該是買820萬為合理；假設銷售是想以高於行情的20.98賣出，就可猜想建商其實也是把雨遮的坪數灌入計算了。